وکیل سرقفلی در مشهد 

 موسسه حقوقی بین المللی بهروش راه امید با داشتن وکلای متخصص در موضوعات مختلف و با تخصصی کردن پرونده های حقوقی ،کیفری و خوانده سعی در هر چه بهتر و سریع تر انجام دادن کار حقوقی شما عزیزان را دارد.

شما می توانید با تماس با کارشناسان حقوقی موسسه،  مشاوره ای تلفنی و یا با اخذ نوبت مشاوره حضوری داشته باشید  .

آدرس:

قاسم اباد – بلوار شاهد -شاهد ۳۳ – برج ایلما – طبقه چهارم – واحد ۴۰۱

موسسه حقوقی بین المللی راه امید

 

حسن ما در تخصصی بودن ماست

 

 

---

سرقفلی و حق کسب و پیشه

قانون موجر مستاجر

قانون موجر مستاجر سال ۵۶ در راستای حمایت از مستاجر وضع شده بود از جمله حقوق پیش بینی شده در این قانون،

حق تقدم مستاجر در اجاره ی ملک مورد اجاره می باشد ولیکن قانون سال ۷۶ در حمایت از موجر است

و این چنین حقوقی را برای مستاجر پیش بینی نکرده است.

این قانون در بدو امر تمام اماکن را در بر میگرفت ولیکن محدوده شمولان با وضع قانون ۶۲ نسخ جزئی گردیده و

اماکن مسکونی از شمول عام خارج گردید.

البته لازم به ذکر است مطابق نظریه مشورتی اگر مورد اجاره منزل مسکونی ای باشد که مستاجر اذن داشته باشد

از ان به عنوان تجاری استفاده کند، حق کسب و پیشه به وی تعلق خواهد گرفت.

در قانون ۵۶ از حق کسب و پیشه نام برده شده است این در حالی است که در قانون ۷۶ از سرقفلی یاد شده است.

در قوانین موجر و مستاجر از سرقفلی و کسب و پیشه تعریفی به عمل نیامده است که این امر موجب شده است

در رویه عملا این دو را به یک مفهوم بپذیزند.

ولیکن در واقع این دو مفهوم از یک دیگر مجزا می باشد.

حق کسب و پیشه درواقع ترکیبی است از حق تقدم و شهرت و جذب مشتری است این در حالی است در سرقفلی موجر به این علت

که مالک هست (نه شهرت) در ابتدای کار مال را از مستاجر می گیرد و در استرداد آن می بایست قیمت روز آن را به مستاجر بپرازد.

و همچنین مستاجر نیز می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره داده و از مستاجر جدید سرقفلی بگیرد و یا درقبال گذشت از امتیازاتی

که دارد از موجر سرقفلی بگیرد.

سرقفلی قابل توقیف است ولیکن اجرای آن منوط به این است که منجز و مستقر باشد.

به عنوان مثال ممکن است به عللی حق سرقفلی ساقط گردد در این صورت محلی برای اجرا نمی ماند.

ولی در صورتی که مستاجر قصد انتقال سرقفلی را داشت می تواند آن را در مقام اجرا دریافت نمود.

سرقفلی در اماکن وقفی

به اماکن وقفی حق کسب و پیشه و تجارت تعلق نخواهد گرفت، پرا که در قوانین موجر و مستاجر مواردی را که مستاجر استحقاق دریافت

این حق را دارد احصا شده است.

تملک محل کسب و پیشه از سوی دولت

کسب و پیشه درج شده در قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمرانی و …

با حق کسب و پیشه ی مدکور در قانون موجر و مستاجر متفاوت است.

چرا که:

۱- حق کسب و پیشه قانون موجر و مستاجراختصاص به مستاجر دارد این در حالی است که در قانون نحوه خرید و تملک… اعم است

از مالک و مستاجر لذا اگر دستگاههای اجرایی بخواهند مغازه ای را تصر کنند علاوه بر پرداخت سرفقلی می بایست قیمت ملک را نیز بپردازند.

۲- پرداخت حق کسب و پیشه در قانون نحوه تملک و خرید… منوط به این است که شخص یک سال یا بیشتر ،

قبل از اعلام تصمیم دستگاه های اجرایی در آن محل به تجارت اشتغال داشته باشد که این شرط در روابط موجر و مستاجر نیست.

اگر صاحب حق و پیشه مجهول باشد دستگاه اجرایی باید وجه را به ادارات ثبت پرداخت نماید تا اداره ثبت به شخص ایداع نماید.

ویژگی های قانون ۵۶

قانون ۵۶ مستاجر حق اجاره ملک را ندارد مگر اینکه موجر کتبا این اجازه را به او بدهد.

در این حالت برای انتقال کسب و پیشه به غیر می بایست به دادگاه مراجعه نمایی تا اگر مالک حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه نبود،

دادگاه مجوز انتقال به غیر را صادر نماید.

در غیر این صورت، موجر می تواند با پرداخت نیمی از حق کسب و پیشه مستاجر را از ملک خارج نماید.

مواردی که مطابق قانون ۵۶ مستاجر حق فسخ دارد

۱- عدم انطباق عین مستاجره با اوصاف قید شده در قرارداد

۲- حادث شدن عیبی در اثنی اجاره به شرطی که عین مستاجره را از ۱- قابلیت انتفاع خارج کند و۲- رفع عیب ممکن نباشد.

۳-در صورت فوت مستاجر در اثنی مدت به شرطی که در خواست فسخ از جانب همه وراث صورت گرفته باشد.(به صورت عام مجموعی)

۴- اگر از شرایط بین موجر و مستاجر تخلف شود و مستاجر مشروط له باشد (ابتدا به ساکن حق فسخ می دهد برخلاف قاعده الزام ندارد)

۵- عین مستاجره کلا یا جزئا قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید تخریب گردد.

مواردی که موجر حق فسخ دارد

حق فسخ بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت

۱- انتقال عملی عین مستاجره به غیر مانند وکالت به دیگری (مگر بارضایت مالک یا اذن دادگاه)

۲- تغییر شغل بدون مشابهت عرفی با شغل سابق

۳-تعدی و تفریط

۴- عدم پرداخت اجاره بها ظرف ۱۰ روز از اخر ماه

(در این خصوص می بایست اظهار نامه ارسال گردد. در اجاره عادی ۱۰ روز بعد از اظهارنامه و در اجاره رسمی ۱۰ روز بعد

از اخطاریه دفترخانه اسناد رسمی)

 موارد فسخ از جانب موجر همراه با پرداخت حق کسب و پیشه

۱- تخلیه عین مستاجره به منظور ساخت ساختمان جدید به شرطی که از شهرداری پروانه گرفته باشد

(ضمانت اجرای ۶ ماهه دارد= در صورتی که ظرف ۶ ماه نساخت می بایست اجاره یک سال را به مستاجر پرداخت نماید و یا

اجرت المثل یکسال را به او بدهد. مگر قوه قاهره را اثبات نماید.)

۲- نیاز شخصی موجر (نه اقوام) جهت کسب و پیشه و تجارت

نکته:

این حق ناظر به موردی است که موجر مالک شش دانگ مورد اجاره باشد. اگر مالک مشاعی باشد

به درخواست احدی از شرکا حکم تخلیه داده نمی شود.

۳- نیاز شخصی موجر یا اقوام درجه یک او (پدر- مادر- اولاد- همسر) جهت سکونت

در دو مورد اخیر باید ظرف یک سال باید سکونت مند یا کسب و پیشه را اغاز نماید در غیر این صورت مشمول ضمانت اجرای مورد قبل می شود

 

موارد فسخ توسط موجر با پرداخت نصف حق کسب و پیشه

۱- انتقال مورد اجاره به دیگری بدون اذن مالک یا اجازه دادگاه

نکته:

چنانچه مستاجر سهم خود از مغازه مورد اجاره را به شریک دیگر واگزار نماید، باتوجه به اینکه شریک نیز مستاجر مورد اجاره است و هر شریک حق دارد از تمام ذرات مورد اجاره استفاده نماید، تخلیه به علت انتقال به غیر مصداق ندارد.

ویژگی های قانون ۷۶

حق تقدمی که برای مستاجر در قانون ۵۶ وجود داشت برداشته شد و پس از انقضای مدت

با جمع شرایطی ظزف یک هفته تخلیه فوری صورت می گیرد.

شرایطی برای اینکه قراداد مشمول قانون ۷۶ شود لازم است که بدین شرح می باشد:

۱- اجاره نامه کتبی باشد .

۲- در دو نسخه تنظیم شود .

۳- به امضا موجر و مستاجر رسیده باشد .

۴- به امضای دو شاهد معتمد هم رسیده باشد .

هرکدام از این شرایط نبود قرارداد تابع قانون مدنی است.

لذا اگر ۴ شرط بود و مدت اجاره هم منقضی شده بود، مورد از موارد تخلیه فوری خواهد بود. ولی اگر یک شرط نباشد

تخلیه مطابق قانون مدنی انجام خواهد گرفت.

مشاوره تلفنی و معرفی وکیل متخصص سرقفلی در مشهد اینجا کلیک کنید

درخواست تخلیه فوری

در حال حاضر در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد

نیاز به دادخواست ندارد

نیاز به تشریفات ندارد لذا وقت تعیین نمیشود و در وقت فوق العاده بدون احضار طرف دعوا صادر می گردد.

نیاز به صدور اجرائیه نیز ندارد .

هزینه آن نیز معادل دعاوی غیر مالی است.

موجری که قصد تخلیه فوری دارد می بایست حق الحسنه ای را که گرفته است را ابتدائا بپردازد.

اگر مستاجر ادعای عدم اصالت سند اجاره یا ادعای تمدید اجاره یا عدم وجود یکی از شرایط شکلی را داشته باشد

می تواند با سپردن تامین در صورتی که مرجع رسیدگی نیز آن را موجه بداند دستور توقف حکم را بگیرد.

صدور اجرائیه جهت تخلیه منوط به ایداع حق سرقفلی و کسب و پیشه است

و لذا نمی توان به طور مستقل حق کسب و پیشه را مطالبه نمود. درواقع هردولازم و ملزوم یکدیگر می باشند.

لذا با انقضای ۳ ماه از تاریخ ابلاغ و عدم ایداع وجه معین در صندوق دادگستری و عدم پرداخت آن به مستاجر، حکم خلیه ملغی می گردد.

نکته: اگر ملک در اجاره یکی از مالکین مشاع باشد و وی سهم الاجاره سایر مالکین را نپردازد،

باز هم از موارد تخلیه ملک محسوب می گردد و این امر منافاتی با مالکیت مشاع وی ندارد.

نکته:

درصورتی که مستاجر محل کسب و پیشه، به میل خود مورد اجاره را تخلیه نماید و تحویل مالک بده،

و مطالبه حق کسب و پیشه و تجارت را نکند،این امر به منزله اسقاط حق مذکور می باشد.

نکته:

اگر بدری به ولایت از فرزند خود که مالک مغازه ای است، آن را اداره کند به پدر حق کسب و پیشه تعلق نمی گیرد ولذا بعد از فوت پدر نیز داخل درماترک قرار نمیگیرد. مگر پدر به فرزند خود اجاره پرداخت کند.

ملاک تعیین سرقفلی

۱- نوع ساختمان، مساحت، و محل وقوع ملک

۲- متعلقات ساختمان شامل: آب و برق و گاز و پارکینک و …

۳- شروط تصریح شده در اجاره که موجب حق و امتیاز برای مستاجر گردد: مثل شرط عدم حق تخلیه برای مالک

۴- میزان اجاره بها و مدت اجاره: اجاره بیشتر، سرقفلی کمتر- مدت بیشتر،سرقفلی بیشتر

۵- سرقفلی پرداختی اولیه توسط مستاجر به مالک

۶- حق انتقال به غیر یا حق تغییر شغل

۷- نوع سند مالکیت: شند شش دانگ و مفروز از آنجا که درد سر کمتری دارد، حق سرقفلی بیشتر است .